Podczas spotkania na MIPIM 2026 w Cannes rynek europejski wysłał sygnał, że kapitał wraca do procesów inwestycyjnych. Jednak robi to z większą selektywnością niż przed cyklem podwyżek stóp procentowych. Inwestorzy nie uciekają od ryzyka. Sytuację komentuje Bartłomiej Zagrodnik, dyrektor zarządzający Walter Herz.
Dziś największym zainteresowaniem cieszą się aktywa z potencjałem wzrostu wartości. Jest to sektor mieszkaniowy, najaktywniejsza częścią europejskiego rynku nieruchomości. Rośnie zapotrzebowanie na obiekty z długoterminowymi umowami najmu. Szczególnie tam, gdzie perspektywy wzrostu czynszów są realne.
Z rozmów na MIPIM 2026 wynika, że inwestorzy wracają do Polski i regionu. Poszukują też aktywów, oferujących potencjał wzrostu wartości. Dodatkowo mogą zaoferować przewidywalny dochód i mocną lokalizację.
Mieszkaniówka napędza rynek, Warszawa w centrum uwagi
Rynek mieszkaniowy nadal jest najsilniejszym i dominującym segmentem tematów. Deweloperzy poszukują gruntów pod projekty w największych polskich miastach. W centrum uwagi są projekty wieloetapowe, elastyczne w dostosowaniu tempa realizacji do zmieniających się warunków rynkowych.
Kapitał koncentruje się na Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. To w tych ośrodkach uzasadnione są dziś nowe inwestycje.
Dodatkowo Warszawa wraca jako najważniejszy rynek nieruchomości w Polsce. Jest też punktem odniesienia w regionie CEE. Zainteresowanie inwestorów dotyczy gruntów mieszkaniowych w centralnych lokalizacjach. Także projektów biurowych z potencjałem value-add oraz inwestycji mixed-use. Kluczowa jest tutaj płynność warszawskiego rynku na tle innych stolic regionu.
Rynek biurowy zaczyna się stabilizować
Czynnikiem zmiany nastroju w na rynku biurowym jest ograniczona podaż nowych projektów. W wielu miastach realizacja tych inwestycji jest wstrzymana lub przesunięta, a to może poprawić warunki na rynku najmu.
W Warszawie deweloperzy sygnalizują wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach biurowych. Jest to efekt malejącej podaży przy stabilnym popycie ze strony najemców. Inwestorzy analizują możliwość zakupu budynków biurowych w stolicy. Obiektów z potencjałem wzrostu stawek czynszowych.
W rozmowach z inwestorami wyraźnie widać ewolucję strategii. Po latach dominacji value-add rynek wypatruje powrotu kapitału core. Kapitału skierowanego do stabilnych aktywów z długoterminowymi umowami najmu. Kapitał przygląda się Polsce, choć ostrożnie i selektywnie.
Ponadto parki handlowe utrzymują opinię przewidywalnego segmentu rynku. Jednak zmienia się profil kupujących. Inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej wykazują większą aktywność.
Natomiast ich strategia to akwizycja pojedynczych aktywów z myślą o budowaniu portfela, który w kolejnych latach może zostać spieniężony jako większy pakiet. Pozwala to zarządzać ryzykiem przy jednoczesnym budowaniu skali.
Logistyka ostrożna i płynna
Logistyka to najaktywniejszy segment rynku. Trwa wiele procesów sprzedaży. Jednocześnie oczekiwany jest powrót instytucjonalnego kapitału core. Zainteresowanie skupia się na projektach z długimi umowami najmu i stabilnym dochodem. Obraz logistyki na MIPIM 2026 pozwala patrzeć w tym roku na sektor z ostrożnym optymizmem.
Coraz częściej w sferze rozmów są segmenty, które rosną szybciej niż tradycyjne. Szczególnie wyróżniają się data centers, centra badawczo-rozwojowe oraz nieruchomości medyczne i placówki opieki zdrowotnej. Dodatkowo napędza je transformacja technologiczna i zmiany demograficzne.
Wątek geopolityczny zmienia swój charakter. Inwestorzy uznają, że ryzyko związane z wojną w Ukrainie jest już wycenione i zdyskontowane w stopach zwrotu. Niepewność generuje dziś sytuacja na Bliskim Wschodzie. Jej konsekwencje dla globalnej gospodarki. Polska jest stabilnym i przewidywalnym rynkiem w regionie CEE.
MIPIM 2026 potwierdza, że rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę cyklu. To stopniowe odbicie oparte na selektywności i dyscyplinie kapitałowej. Inwestorzy wracają gdzie widzą jakość, przewidywalność dochodu lub wyraźny potencjał wzrostu wartości. W Polsce korzysta dziś na tym trendzie mieszkaniówka, najlepsze projekty biurowe w Warszawie oraz aktywa handlowe i logistyczne.
