Według ekspertów Accolade popyt na powierzchnie magazynowe rośnie, a poziom pustostanów spada. Uruchamianie nowych inwestycji jest trudniejsze niż kilka lat temu. O możliwościach ekspansji przedsiębiorstw coraz częściej decyduje dostępność odpowiednio zlokalizowanego obiektu.
Rok 2026 przynosi zmianę dynamiki sektora magazynowego. Aktywność najemców jest większa, a zasób dostępnej powierzchni się kurczy. Według ekspertów Accolade na koniec pierwszej połowy 2026 roku wskaźnik pustostanów wynosił około 6,6%. Dodatkowo przy utrzymującym się popycie ograniczona podaż może wpływać na poziom czynszów i na decyzje inwestycyjne.
– Nie oznacza to jednak, że sytuacja wygląda tak samo w całym kraju. Na zachodzie Polski obserwujemy dużą liczbę aktywnych procesów najmu. Część transakcji została już zamknięta. Kolejne znajdują się na końcowym etapie negocjacji. Ciekawą sytuację widzimy również w Lublinie. Tu liczba potencjalnych klientów zainteresowanych powierzchnią zaczyna przewyższać dostępny zasób magazynowy – mówi Renata Nowacka, Leasing Manager w Accolade.
Chińczycy szukają magazynów
Choć najwięcej zapytań pochodzi od firm logistycznych, to największe pojedyncze transakcje generują najemcy poszukujący bardzo dużych powierzchni. Jak podaje Accolade, dotyczy to przede wszystkim sektora e-commerce, w którym pojedyncze zapytania mogą obejmować ponad 20-30 tys. m2.
– Jednym z największych zaskoczeń tegorocznego rynku jest aktywność chińskich platform e-commerce. Nie chodzi wyłącznie o tempo i skalę poszukiwanych powierzchni. Chodzi także o odmienny sposób prowadzenia negocjacji, podejmowania decyzji oraz organizacji procesu najmu – wyjaśnia Renata Nowacka, Leasing Manager w Accolade.
Niższa dostępność, wyższe bariery
Według danych Accolade, wskaźnik dostępności magazynów na koniec pierwszej połowy roku wynosił 6%. Natomiast liczba nowych projektów jest niższa niż jeszcze 4-5 lat temu. Oznacza to, że przy utrzymaniu aktywności najemców rynek może przechodzić od sytuacji nadpodaży do ograniczonej dostępności.
– Kluczową barierą pozostaje finansowanie, ponieważ banki znacząco ograniczyły finansowanie powierzchni budowanych spekulacyjnie. Nowy projekt magazynowy wymaga dziś znacznie mocniejszego zabezpieczenia popytu przed rozpoczęciem budowy. W najlepszych okresach rynkowych wystarczało około 30% przednajmu. Obecnie, aby uzyskać atrakcyjne finansowanie, optymalny poziom zabezpieczonej powierzchni wynosi około 50-60%. To zasadniczo zmienia model rozwoju rynku. Nowy magazyn w znacznie mniejszym stopniu może być dziś budowany „na rynek”. Najpierw trzeba znaleźć odpowiedniego najemcę, podpisać umowę, a następnie wykazać odpowiedni poziom zakontraktowania instytucji finansującej – wskazuje Renata Nowacka, Leasing Manager w Accolade i dodaje:
– Znaczenie ma nie tylko sam fakt znalezienia klienta, ale również jego sytuacja finansowa. Jeżeli najemca budzi wątpliwości pod względem wypłacalności, a projekt wymaga dodatkowych dostosowań obiektu, ryzyko inwestycji istotnie rośnie. W obecnych warunkach deweloperzy muszą więc znacznie bardziej selektywnie podchodzić zarówno do lokalizacji, jak i do profilu najemcy.
Magazyny drożeją
Co roku zwiększają się koszty operacyjne, koszty pracy i paliw. Rosną też podatki od nieruchomości i inne daniny publiczne. Największym wyzwaniem pozostaje jednak energia elektryczna.
– Problemem jest zarówno jej cena, jak i stan infrastruktury energetycznej. Jednocześnie rośnie znaczenie odnawialnych źródeł energii i ich włączania do miksu energetycznego wykorzystywanego przez najemców. Warto tu podkreślić, że nowoczesny magazyn musi być również projektowany z uwzględnieniem zmieniających się warunków klimatycznych. Odporność budynków oraz infrastruktury na konsekwencje zmian środowiskowych będzie coraz istotniejszym elementem procesu inwestycyjnego – dodaje Leasing Manager w Accolade.
Kurcząca się dostępność powierzchni i wzrost kosztów operacyjnych tworzą warunki do wzrostu czynszów. Nie należy jednak upraszczać tego zjawiska do tezy, że stawki rosną bo nowi najemcy są gotowi płacić więcej. Przeciwnie. Chińskie platformy e-commerce również oczekują bardzo konkurencyjnych, niskich stawek.
– Presja na czynsze wynika przede wszystkim z relacji popytu i podaży. Jeżeli zainteresowanie najemców pozostanie wysokie, a dostępna powierzchnia będzie nadal znikać, właściciele obiektów zyskają mocniejszą pozycję negocjacyjną. Przy obecnym poziomie dostępności dalsze ograniczanie podaży może więc stopniowo przekładać się na wzrost stawek – przewiduje Renata Nowacka, Leasing Manager w Accolade.
Czy łatwiej znaleźć najemcę czy magazyn?
Jeżeli aktywność najemców utrzyma się na obecnym poziomie, rynek może dojść do momentu, w którym problemem będzie brak dostępnych magazynów.
– Taki scenariusz może uruchomić kolejną falę aktywności deweloperskiej. Nowe inwestycje będą potrzebne zarówno najemcom europejskim i lokalnym, jak i podmiotom obsługującym rosnące łańcuchy dostaw związane z e-commerce. Jednocześnie pierwsze sygnały wskazują na możliwość ożywienia również na rynku transakcyjnym nieruchomości magazynowych. Większa liczba transakcji pomiędzy właścicielami aktywów może stać się kolejnym elementem odbudowy aktywności inwestycyjnej – mówi Renata Nowacka, Leasing Manager w Accolade.
Polski rynek magazynowy nie znajduje się więc dziś po prostu w fazie wzrostu. Jeżeli obecne trendy się utrzymają, kolejnym problemem polskiego rynku magazynowego będzie znalezienie dla najemcy odpowiedniego magazynu.
