Z raportu za trzeci kwartał 2025 roku „Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych” BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że sektor odnotowuje wzrost aktywności najemców. Kwartalny wolumen transakcji wzrósł o ponad 42% rok do roku.
Przez ostatnie 12 miesięcy obserwujemy konsekwentnie utrzymujący się trend zwyżkowy tego wskaźnika, napędzany przede wszystkim przez renegocjacje istniejących kontraktów.
Wzrost zapotrzebowania na magazyny
W trzecim kwartale 2025 roku wolumen transakcji brutto na rynku magazynowym osiągnął 1,6 mln m kw. To wzrost o 42% rok do roku. Największy udział w wolumenie transakcji miały regiony: Warszawa II (26%), Dolny Śląsk (18%) oraz Polska Centralna (16%).
Struktura transakcji pokazuje zauważalny udział renegocjacji. Przedłużenia umów to 46% zawieranych kontraktów, nowe umowy najmu to 43%. Jak wskazują analitycy BNP Paribas ostrożna postawa najemców nieprzerwanie trwa od połowy 2022 roku. Stanowi to sygnał, że niepewność gospodarcza wciąż determinuje strategie najemców.
Liderem największych transakcji najmu została firma Agata S.A. Wynajęła ona 128 tys. m kw. w Mapletree Piotrków III w Polsce Centralnej. Kolejne duże umowy zawarli: ID Logistics w P3 Wrocław II, Pepco w 7R Park Gdańsk V oraz najemca poufny w Panattoni Park Grodzisk VI (47 tys. m kw.).
Tym samym w okresie od początku lipca do końca września największy udział w popycie brutto miały firmy z sektora 3PL, które odpowiadały za 29% wszystkich transakcji najmu. Na kolejnych miejscach znalazły się firmy oferujące meble, artykuły do domu & DIY (18%) oraz firmy z sektora FMCG (14%).
Koncentracja zasobów w kluczowych regionach
W okresie lipiec-wrzesień 2025 roku zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznej powiększyły się o około 400 tys. m kw. Oznacza to, że nowa podaż była mniejsza o 15% względem poprzedniego kwartału. Tym samym całkowite zasoby rynku uplasowały się na poziomie 36,45 mln m kw.
Analiza pokazuje też silną koncentrację obiektów magazynowych w trzech kluczowych strefach. Warszawa I & II, Górny Śląsk oraz Dolny Śląsk. Dominacja tych lokalizacji wynika z ich strategicznego położenia. Także rozwiniętej infrastruktury transportowej oraz wysokiej atrakcyjności dla operatorów logistycznych i inwestorów.
Największe projekty przemysłowo-logistyczne obejmowały inwestycje o powierzchni od ponad 30 do blisko 60 tys. m kw. Największym obiektem był 7R Park Lublin. W Polsce Centralnej oddano projekty takie jak: Panattoni Park Zgierz II, Prologis Park Łódź oraz Hillwood Zelgoszcz.
Stopniowe ożywienie aktywności deweloperów
Na koniec września 2025 roku w budowie znajdowało się 1,56 mln m kw. powierzchni. To niewielkie odbicie, które jednak nadal wpisuje się w utrzymujący się trend spadkowy.
– Udział projektów realizowanych w formule spekulacyjnej utrzymuje się na poziomie 45%, co wskazuje na umiarkowany optymizm deweloperów w kontekście przyszłego popytu. Największą aktywność deweloperską odnotowano w strefie Warszawa II, która odpowiada za około jedną trzecią całkowitego wolumenu powierzchni w budowie na koniec września – podkreśla Ludwika Korzeniowska, dyrektorka działu powierzchni przemysłowych i logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Wśród projektów przemysłowo-logistycznych aktualnie w budowie dominują inwestycje realizowane przez deweloperów 7R, Panattoni i Prologis. Największym obiektem jest 7R Park Gdańsk III w Trójmieście. Niewiele mniejszy jest Panattoni Wrocław Campus 2. Tuż za nim plasuje się Panattoni Park Rzeszów West.
Jak wygląda poziom pustostanów i czynszów?
Pod względem dostępności powierzchni na rynku oferowano 2,98 mln m kw. magazynów do wynajęcia. Oznacza to wzrost o 9,1% rok do roku. Przełożyło się to także na wskaźnik pustostanów na poziomie 8,2%.
Najwyższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano kolejno w strefie Zachód (16,8%), Trójmiasto (10,3%) oraz Dolny Śląsk (9,9%).
Czynsze w sektorze przemysłowo-logistycznym utrzymują się na stabilnym poziomie.
Alicja Przychodzeń, dyrektorka, dział powierzchni przemysłowych i logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland wskazuje, że poziom czynszów wywoławczych pozostał niezmienny. Rynek nie wykazał też istotnych wahań.
