Rynek magazynowy w 2025 wykazał oznaki stabilizacji, ale deweloperzy i najemcy zachowali ostrożność. Wraz z przyspieszeniem gospodarki poprawiły się nastroje rynkowe, a sektor pozostał stabilny. Oczekuje się, że uczestnicy rynku będą koncentrować się na ograniczaniu ryzyka podczas zmieniających się uwarunkowań gospodarczych i geopolitycznych.
Agnieszka Bogucka, Senior Valuer, Valuation and Advisory, Avison Young uważa, że w 2025 roku magazyny odpowiadały za 45% wolumenu wszystkich sporządzonych przez firmę wycen. Większość była podstawą zabezpieczenia kredytowego. To odzwierciedla ich znaczenie dla sektora finansowego. Instytucje finansujące oczekują wskazania szans i ryzyka związanego z inwestowaniem. A to pokazuje jak istotna jest właściwa identyfikacja przez rzeczoznawców mocnych i słabych stron nieruchomości.
Firma analizuje dokumentację prawną, techniczną oraz sytuację komercyjną nieruchomości, aby sprostać wymaganiom banków. Wyceniamy nieruchomość na podstawie posiadanych danych rynkowych. Jednak istotną rolę przy wycenie stanowi też analiza ESG i jej wpływ na wartość.
Rynek magazynowy – podsumowanie
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 37 mln mkw. To podkreśla dojrzałość rynku i wysoki poziom rozwoju. Dominującą rolę odgrywają rynki Wielkiej Piątki, które odpowiadają za ponad 70% całkowitych zasobów. Dodatkowo aktywność najemców wzrosła i przedkładają oni ciągłość operacyjną i kontrolę kosztów nad relokacje czy ekspansje.
Natomiast aktywność deweloperów pozostała ograniczona. W budowie znalazło się 1,8 mln mkw., w ramach projektów realizowanych na potrzeby konkretnych najemców (BTS/BTO). Nowe inwestycje zależą od zabezpieczenia umów przednajmu. Inwestycje spekulacyjne są ograniczone i podlegają starannemu zarządzaniu ryzykiem.
Powierzchnia niewynajęta zmniejszyła się do około 2,5 mln mkw. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w Polsce Zachodniej oraz we Wrocławiu. W tym regionie właściciele obiektów wykazują coraz większą elastyczność w negocjacjach najmu. Natomiast najniższe wskaźniki pustostanów zaobserwowano w Opolu, Krakowie i Szczecinie.
Na rynkach tzw. Wielkiej Piątki wystąpiła wysoka aktywność najemców. Ponadto Warszawa, Górny Śląsk i Polska Centralna dominowały pod względem wynajętej powierzchni, z wynikiem przekraczającym 1,0 mln mkw. na każdym z tych rynków.
Ponadto stawki czynszów pozostały stabilne, trend wzrostowy dotyczył jedynie nowych projektów typu „prime”. Czynsze efektywne znajdują się pod presją w regionach o podwyższonym poziomie pustostanów. Tam też właściciele oferują pakiety zachęt dla najemców.
Polski rynek magazynowy przechodzi z fazy szybkiej ekspansji do bardziej dojrzałego etapu. Ten dodatkowo charakteryzuje się strategicznymi inwestycjami dostosowanymi do realnego popytu.
– W miarę ograniczania dostępnej podaży, odnowienia umów najmu prawdopodobnie nadal będą dominować w strukturze popytu. Nowe transakcje będą bardziej selektywne, z większym naciskiem na ekspansje. Deweloperzy pozostaną ostrożni przy rozpoczynaniu nowych projektów, koncentrując się na rynkach o najniższych wskaźnikach pustostanów. W lokalizacjach o wyższym poziomie niewynajętej powierzchni właściciele będą coraz bardziej skłonni oferować zachęty, aby przyciągnąć potencjalnych najemców – mówi Dorota Koseska, Director, Industrial Agency, Avison Young.
Perspektywa najemców
Sytuacja najemców na rynku magazynowym jest zrównoważona. Dostępność powierzchni daje większy wybór i silniejszą pozycję negocjacyjną. To też skłania najemców do od renegocjacji umów lub relokację do nowoczesnych budynków. Ich decyzje mają charakter analityczny, a firmy koncentrują się na kosztach operacyjnych. Znaczenie mają koszty energii, efektywność budynku oraz funkcjonalność magazynu. Najemcy poszukują budynków oferujących wyższe parametry techniczne.
Standardem jest również planowanie najmu. Firm rozpoczyna analizę rynku nawet 18–24 miesiące przed wygaśnięciem obecnej umowy. W ten sposób zwiększają swoją pozycję negocjacyjną i zabezpieczają najlepsze dostępne lokalizacje. Procesy decyzyjne i negocjacyjne trwają dłużej niż w okresie największej dynamiki rynku.
Trendy kształtujące rok 2026
- Nowa równowaga podaży i popytu
Po okresie wzrostu, sektor magazynowy wchodzi w fazę bardziej zrównoważonego rozwoju. Deweloperzy ograniczyli liczbę projektów spekulacyjnych, jednak popyt pozostaje stabilny. Inwestycje realizowane są po zabezpieczeniu pre-let lub build-to-suit, a to ogranicza ryzyko. - Automatyzacja zmienia projektowanie magazynów
Nowe obiekty uwzględniają wyższe wymagania dotyczące mocy energetycznej, nośności posadzek, wysokości składowania czy infrastruktury IT. Uwzględnia się też możliwość instalacji systemów automatycznego składowania lub robotów logistycznych. - Specjalizacja lokalizacji logistycznych
Rośnie znaczenie magazynów miejskich i centrów dystrybucyjnych last-mile. Regiony o silnym zapleczu przemysłowym rozwijają się jako projekty produkcyjne i magazyny wspierające procesy przemysłowe i montażowe. - Magazyn jako infrastruktura produkcyjna
Rośnie zapotrzebowanie z wyższymi parametrami technicznymi. Magazyn staje się integralnym elementem infrastruktury produkcyjnej. - “Quality gap” na rynku magazynowym
Widać zróżnicowanie pomiędzy obiektami klasy A, a starszymi magazynami. Najemcy wybierają budynki spełniające standardy ESG, efektywność energetyczną oraz lepsze warunki pracy dla pracowników. Starsze obiekty wymagają modernizacji aby utrzymać konkurencyjność. - Globalna przebudowa łańcuchów dostaw
Najważniejszym trendem jest reorganizacja łańcuchów dostaw. Firmy dywersyfikują produkcję i zwiększają bezpieczeństwo dostaw. Procesy nearshoringu i reshoringu wzmacniają rolę Europy Środkowo-Wschodniej, jako zaplecza produkcyjno-logistycznego dla rynku europejskiego.
