Czy rynek powierzchni magazynowych przechodzi właśnie rewolucję? Jakie stoją przed nim wyzwania i w jakim kierunku będzie się zmieniał? O obecnych trendach i roli polityki ESG na funkcjonowanie tej branży rozmawiamy z Ewą Zawadzką, szefową działu development w MDC2.
Jak zmienił się rynek powierzchni magazynowych w ostatnich latach?
Na przestrzeni ostatnich kilku lat – znacznie. Oczywiście wpływ na to miały przede wszystkim pandemia na świecie, a następnie wojna w Ukrainie. Te wydarzenia zmieniły znacząco podejście do nieruchomości logistycznych zarówno najemców, jak i inwestorów. Pandemia pokazała, że konieczne jest skrócenie łańcucha dostaw i zabezpieczenie dostaw od zaufanych dostawców, natomiast wojna potwierdziła tylko to, że rynek powierzchni magazynowych pozostaje pod wpływem tego, co dzieje się polityce światowej.
Dzisiaj biznes kształtuje w dużej mierze strategia i działania oparte na 5 filarach: De-coupling – czyli uniezależnienie się od produkcji w Chinach; De-risking supply chains – czyli dywersyfikacja łańcuchów dostaw, De-single sourcing – rezygnacja z jednego głównego źródła dostaw, De-centralizing production – decentralizacja produkcji, De-carbonization – dekarbonizacja produkcji. Celem tych założeń jest usprawnienie funkcjonowania procesów logistycznych przy jednoczesnej minimalizacji jego negatywnego wpływu na środowisko.
Ogromne znaczenie ma dziś też strategia ESG, która staje się dla firm z sektora logistycznego priorytetem w prowadzonej przez nich działalności. Celem nadrzędnym, który przyświeca działaniom, jest globalna dekarbonizacja wraz z wyznaczonym osiągnięciem neutralności energetycznej od roku 2050. Troska o środowisko naturalne, ogólnie rozumiany dobrostan oraz transparentność w zarządzaniu procesami są dla sektora magazynowego dziś kluczowe.
Czy mamy tutaj do czynienia z ewolucją czy rewolucją?
Patrząc na rozwój sektora branży logistycznej na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat zmiany, jakie nastąpiły w ciągu ostatnich paru lat, to zdecydowanie rewolucja. I to nie tylko rewolucja, jeśli chodzi o zmianę technologii budowy magazynów czy zagospodarowania terenów wokół nich, ale też rewolucja w zakresie traktowania magazynu jako przyjaznego dla użytkownika miejsca pracy oraz przedsięwzięcia inwestycyjnego, które wtapia się w otoczenie z poszanowaniem środowiska naturalnego.
Jak na ten rynek wpłynęła pandemia i związany z nią rozwój e-commerce?
Wybuch pandemii znacząco odmienił rynek logistyczny. Paradoksalnie na branżę magazynową wpłynęła ona pozytywnie, bo niejako otworzyła nowe możliwości. Zwłaszcza w kontekście rozwoju e-commerce, który przez ten czas stał się podstawowym rodzajem handlu. Zarówno dostawcy, jak i odbiorcy zaczęli dostrzegać ogrom zalet wynikających z zakupów internetowych. Dla deweloperów magazynowych oznaczało to konieczność dostarczenia większej ilości powierzchni dla sektora e-commerce. Same powierzchnie magazynowe przeszły także przemianę. Zostały przystosowane do procesów oraz sposobu składowania charakterystycznego dla tego sektora, między innymi w postaci zastosowania automatyki, budowy antresol, zwiększenia wysokości budynku w świetle, a także zmian typowych dla lekkiej produkcji – takich jak odpowiednie naturalne doświetlenie, ogrzewanie, klimatyzacja.
W ciągu ostatnich trzech lat zanotowano rekordowe ilości nowo powstających powierzchni magazynowych. W tym czasie ich liczba wzrosła o ok. 1/3 w porównaniu do stanu sprzed tego okresu.
Znaczną zmianę widać w danych za III kwartał 2022 roku. Wielkość powierzchni wzrosła o 18% rok do roku*. W całym 2022 r. aktywność deweloperów była na bardzo wysokim poziomie, do końca grudnia oddano rekordowe 4,4 mln m2 (+42% r/r), zwiększając całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce do 28,3 mln m2 (+19% r/r)***.
Jakie oczekiwania ma dziś klient?
Wśród oczekiwań najemców zawsze największe znaczenie ma lokalizacja obiektu magazynowego. Jest to pierwszy element brany pod uwagę w wyborze miejsca. Optymalna lokalizacja magazynu to taka, która znajduje się blisko rozwiniętej infrastruktury drogowej, bo dostęp do głównych arterii komunikacyjnych jest dla klienta najważniejszy. To kryterium jest ważne zwłaszcza dla klienta logistycznego. W przypadku firm produkcyjnych bardzo duże znaczenie ma dodatkowo zasięg, czyli odległość od źródła wytwarzanych produktów (fabryka) czy od dostawców komponentów i półproduktów. W przypadku tych firm istotna jest także dostępność wykwalifikowanej kadry pracowniczej, dlatego centra magazynowe powstają w niedalekich odległościach od dużych miast. Dzięki temu pracownicy mogą korzystać z istniejącej komunikacji publicznej. Jeśli jej nie ma, to rozwiązaniem często stosowanym na rynku jest organizacja własnego transportu dla pracowników w postaci transportu zbiorczego lub popularny wśród pracowników car sharing.
Jakie trendy można zaobserwować na tym rynku?
Oczekiwania najemców związane są także ze standardem obiektu. Wymagania w tym względzie rosną zwłaszcza w zakresie parametrów technicznych i „zielonych” rozwiązań, których celem jest dbałość o środowisko naturalne. Jest to jeden z najbardziej znaczących dziś trendów na tym rynku. Wynika on zarówno z samej świadomości konieczności dbania o środowisko, zapewnienia komfortu pracy osobom przebywającym w budynku, jak i z rosnącej skłonności do poszukiwania oszczędności w zakresie kosztów operacyjnych (energii, gazu, wody). W wyniku analiz prowadzonych dla najemcy MDC2 Park Gliwice uzyskaliśmy potwierdzenie zaoszczędzenia tych zasobów na poziomie 50%. Jest ono możliwe dzięki zastosowaniu szeregu rozwiązań technologicznych tj. ogrzewanie z sieci miejskiej.
Dziś najemcy oczekują standardu obiektu zgodnego z ich polityką ESG. Dlatego skupiają się na obiektach, które spełniają odpowiednie normy. Starsze budynki mają nie lada wyzwanie w tym względzie.
Jak radzicie sobie z tymi wyzwaniami?
Przewagą MDC2 jest to, że budujemy od zera ekologiczne budynki. Nasze obiekty pozwalają na optymalizację procesów w przyszłości. Na rynku polskim obecnie jest tylko ok. 30 budynków, które przeszły certyfikację i spełniają określone parametry środowiskowe. Istnieje też wiele starszych obiektów, wybudowanych lata temu, które mają przed sobą sprawdzian rynkowy.
Czy odczuwalny jest spadek koniunktury na tym rynku?
Branża magazynowa nie jest bezpośrednio narażona na gwałtowne zmiany w cyklu koniunkturalnym. Mimo że wyczuwa się obecnie pewną powściągliwość inwestorów, to jesteśmy pewni, że potencjał tego segmentu jest nadal ogromny. Nie bez znaczenia jest tu geopolityczna pozycja Polski na arenie międzynarodowej. Wzrasta zapotrzebowanie na obiekty magazynowo-produkcyjne, które mogą stanowić zaplecze dla Ukrainy.
Co ciekawe, już teraz Polska wyprzedza USA i ma drugą co do wielkości na świecie zdolność produkcyjną akumulatorów litowo-jonowych zasilających pojazdy elektryczne. Wyprzedziła tym samym Stany Zjednoczone i znajduje się ze swoim 6% światowym udziałem zaraz za Chinami**. To tylko jeden z przykładów, który obrazuje wykorzystanie potencjału naszego kraju w zakresie magazynowo-produkcyjnym. Polska to też zasoby kadry pracowniczej. Napływ uchodźców z Ukrainy powiększy te zasoby, bo przewiduje się, że część osób zostanie w Polsce na stałe.
Magazyny są jednym z najciekawszych aktywów na rynku kapitałowym, które inwestorzy chcą mieć w swoim portfelu. Stanowią one wdzięczny obiekt inwestycyjny – między innymi dzięki temu, że panuje na nie rosnący popyt, ale także dlatego, że nie są one wymagające pod względem budowlanym, to często proste, powtarzalne konstrukcje, którymi zarzadzanie jest relatywnie łatwe.
Czy założenia polityki ESG są trudne dzisiaj do osiągnięcia?
Założenia polityki ESG są stosunkowo nowe dla deweloperów. Mimo że zostały sformułowane niedawno, dziś już stanowią obowiązkowy element strategii przedsiębiorstw. Dla MDC2 ESG stanowi fundament rozwoju całej firmy. Analizujemy wszystkie możliwości, które można zastosować w naszej specyficznej branży. I to zarówno w zakresie E – Environmental, S – Social, jak i G – Governance.
Z jakimi wyzwaniami firmy muszą się mierzyć?
Wyzwaniem jest na pewno budowanie świadomości najemców w zakresie współczesnej konieczności stosowania i korzystania z „zielonych” rozwiązań w biznesie.
Spore wyzwanie dla całej branży stanowią obecnie regulacje prawne w zakresie przepisów dotyczących parametrów mocy paneli fotowoltaicznych, które w planach zagospodarowania miejscowego nie są spójne z realiami wielkokubaturowego obiektu magazynowego.
W jaki sposób MDC2 realizuje założenia polityki ESG?
Jako MDC2 rozważamy możliwość instalacji w budynkach pomp ciepła dzięki przystosowaniu ich systemów do obiektów magazynowych. Planujemy także zwiększenie izolacyjności budynku, chcemy wprowadzić izolację grubszą niż standard rynkowy, co pozwoli utrzymywać ciepło w budynku i chłodzić go przy ograniczeniu eksploatacji mediów. Rozważamy także wykorzystanie większej ilości surowców naturalnych do użycia w konstrukcji budynku.
Wśród rozwiązań już stosowanych w naszych obiektach wymienić można między innymi oświetlenie LED, dachy przystosowane do montażu instalacji fotowoltaicznych, ładowarki do pojazdów elektrycznych, retencję wody deszczowej, wiaty rowerowe oraz zapewnienie dużej przestrzeni parkingowej. Około 95% materiałów wykorzystywanych przy budowie naszego centrum logistycznego podlega recyklingowi.
We wszystkich budynkach uzyskujemy certyfikację BREEAM New Construction na poziomie minimum Excellence. W MDC2 Park Gliwice będzie to poziom Outstanding.
Jako MDC2 oddajemy produkt w postaci powierzchni magazynowej, który jest minimalnie emisyjny. To nasz wkład w rozwój polityki środowiskowej, to nasza rekompensata dla środowiska.
Dodatkowo staramy się iść o krok dalej i pozytywnie wpływać na otoczenie. Tworzymy bioróżnorodne otoczenie obiektów, realizujemy zielone ściany na budynkach. Kluczowym filarem naszej strategii ESG jest zakup i utrzymanie lasów naturalnych w Polsce. W tym celu MDC² zobowiązuje się zainwestować w 1 m2 lasu na 1 m2 GLA. Dzięki współpracy z fundacją Las Na Zawsze jesteśmy w stanie chronić lasy w Polsce. Cały zakupiony przez fundację las zostanie zachowany w stanie naturalnym dla przyszłych pokoleń.
Czy tego typu wymagania generują większe koszty i czy można je w jakiś sposób zrekompensować?
Dziś w świadomości społecznej konieczność dbania o środowisko naturalne jest przedkładana ponad inne wytyczne. W codziennym życiu też jesteśmy przecież skłonni zapłacić wyższą cenę za produkt odpowiedzialnej marki, poszukiwanie oszczędności nie jest jedynym kryterium. Wybór ten – zarówno w biznesie, jak i w życiu prywatnym – coraz częściej wynika z naszej społecznej świadomości i indywidualnej odpowiedzialności.
Jak MDC2 wypełnia zobowiązania społeczne będące częścią strategii ESG?
Zobowiązanie społeczne rozumiemy jako zapewnienie komfortu i dobrostanu zarówno naszym pracownikom, jak i osobom związanym z obiektem magazynowym lub przebywającym na jego terenie: najemcom, klientom, inwestorom.
Jakie miejsce w tej strategii ma grupa zawodowa, którą stanowią kierowcy samochodów ciężarowych?
W naszym przekonaniu kierowcy samochodów ciężarowych to jedna z najbardziej niedocenianych grup zawodowych. Nie ma rynku magazynów bez kierowców. Zapotrzebowanie na kierowców jest bardzo duże, do obsadzenia jest ok. 200 000 miejsc pracy, jednak chętnych do wykonywania tego zawodu – zwłaszcza wśród młodych ludzi – jest coraz mniej. Na tę sytuację wpływają trudne warunki wykonywania pracy. Jako MDC2 podjęliśmy współpracę z Fundacją Truckers Life, pierwszą, która powstała z myślą o zdrowiu i bezpieczeństwie kierowców zawodowych. W ramach tej współpracy zostanie stworzona strefa Rest & Move, kierowana właśnie do nich. Pierwsza taka strefa powstanie w MDC2 Park Gliwice.
Koncepcja obejmie strefę sportową, w tym: siłownię, boisko typu multisport oraz miejsca do odpoczynku. Całość zostanie otoczona zielonymi nasadzeniami gwarantującymi bioróżnorodność i zdrowe powietrze. Zasadzone zostaną naturalne łąki kwietne, nieopodal terenu stanie pasieka, którą będą zarządzać lokalni bartnicy. Ideą projektu Rest & Move jest promocja zdrowego stylu życia i poprawa warunków pracy wszystkich, którzy korzystają z obiektów magazynowych dewelopera.
Wspieramy fundacje, których celem jest dobrostan społeczny, między innymi Fundację Truckers Life, Ukrainian Relief, Las na Zawsze. W ramach wewnętrznych ustaleń kierujemy się wartościami bliskimi każdemu człowiekowi, takimi jak między innymi wzajemne zaufanie, przejrzystość, równowaga między pracą a życiem prywatnym.
Jaką rolę odegra polityka ESG w przyszłości?
W najbliższych latach z pewnością zaobserwujemy intensywny wzrost popularności polityki ESG. Rozwój branży odbywać się będzie w kontekście tej strategii i w spójności z nią. ESG stanie się swego rodzaju siłą napędową branży.
Na pewno trendem będzie także generowanie oszczędności w zakresie funkcjonowania w danych obiektach oraz realizacji procesów produkcyjnych i logistycznych celem ich optymalizacji i obniżenia kosztów działalności.
Niezmiennie rozwijać się będzie branża e-commerce oraz automatyzacja, co będzie miało bezpośredni wpływ na wzrost znaczenia dostosowanych do oczekiwań klientów powierzchni magazynowych i produkcyjnych.
Wzrośnie również atrakcyjność magazynów w zakresie ich udziału w rynku kapitałowym, w ramach przewidywanej relokacji produkcji do Polski i rozwoju infrastruktury drogowej. Ważnym zagadnieniem będzie niezmiennie decentralizacja i skracanie łańcucha dostaw, które wpłyną na strategiczne decyzje przedsiębiorstw.
Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiała Katarzyna Dziewicka
*CBRE
