Wysoka aktywność najemców w czwartym kwartale oraz drugi najlepszy wynik roczny w historii rynku potwierdzają, że rynek przemysłowo-logistyczny pozostaje odpornym segmentem nieruchomości komercyjnych w Polsce. Mimo ograniczonej nowej podaży rynek utrzymuje stabilną równowagę. Takie wnioski płyną z raportu „Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych” za czwarty kwartał 2025 roku od BNP Paribas Real Estate Poland.
Raport wskazuje, że rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych odnotował ożywienie. Dodatkowo wzrost popytu oraz stabilne fundamenty rynku wskazują, że segment ten jest odporny na wahania.
– Mimo utrzymujących się wyzwań geopolitycznych i makroekonomicznych sektor ten pokazał dużą odporność i stabilność, a tempo wzrostu pozostało solidne. Dzięki temu Polska nadal umacnia swoją pozycję jako jeden z kluczowych rynków w regionie – zarówno dla inwestorów, jak i najemców – ocenia Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Nowa podaż w fazie dostosowania
W minionym roku nastąpiło dostosowanie aktywności deweloperskiej do warunków rynkowych. Rynek obserwował ograniczenie nowej podaży oraz stabilizację rynku.
Projekty koncentrowały się w strefie Warszawa II, gdzie powstały Panattoni Park Warsaw North III oraz Warsaw Logistic Park. Dodatkowe znaczne realizacje to CTPark Toruń, Hillwood Częstochowa–Miasto i Park Lublin II.
Jednak deweloperzy nie wycofali się całkowicie z realizacji nowych inwestycji. Nadal w budowie znajduje się 1,8 mln m kw. powierzchni przemysłowo logistycznej. A to wskazuje na rozwój rynku w stabilnym tempie przy zachowaniu ciągłości aktywności inwestycyjnej deweloperów.
Warszawa odpowiada łącznie za 36% powierzchni przemysłowo-logistycznej w budowie. Dominują rynki regionalne. Natomiast największe realizacje to Panattoni Park Grodzisk VI w Warszawie II oraz projekt 7R Park Gdańsk III w Trójmieście.
Nowa przestrzeń i pustostany
Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych i wzrost aż 2,2 mln m kw., oznacza wzrost o ok. 8%. Największy udział w strukturze zawartych transakcji osiągnęła Polska Centralna (25%), Dolny Śląsk (18%) oraz Warszawa II (16%).
W 2025 roku sfinalizowane transakcje obejmują łącznie 6,64 mln m kw. powierzchni magazynowej, a to oznacza wzrost o 14%. Taki rezultat jest drugim najwyższym w historii. Liderem został poufny najemca, który wynajął aż 120 tys. m kw. w SEGRO Logistics Park Stryków. Kolejną dużą umowę zawarł Terg w Panattoni Park Łódź.
Dodatkowo struktura transakcji wskazuje udział renegocjacji. Przedłużenia umów i nowe umowy najmu pokazują ostrożność najemców, ale też dojrzałość rynku.
Wskaźnik pustostanów wyniósł 7,4%, czyli zaledwie o 0,1 p.p. mniej niż przed rokiem. Dodatkowo potwierdza to równowagę między popytem a podażą. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych posiada zdolność do absorpcji dostępnej powierzchni.
Analitycy BNP Paribas Real Estate zwrócili uwagę na poziom komercjalizacji projektów w budowie. Nowo powstające obiekty były wynajęte w 61%, a to oznacza wzrost.
Ograniczona skala nowych inwestycji deweloperskich przyczyniła się do utrzymania stawek czynszowych na stabilnym poziomie. Jednak w dłuższym okresie mogą pojawić się podwyżki.
– Presja na wzrost stawek czynszowych nadal jest odczuwalna, zwłaszcza w kluczowych lokalizacjach oraz w nowo oddawanych obiektach. Znajduje to odzwierciedlenie w stopniowym wzroście górnych poziomów czynszów wywoławczych – podkreśla Karolina Galas, Associate Director, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.
