Jak informuje Accolade, firmy coraz rzadziej ograniczają się do jednego, dużego hubu logistycznego. Coraz częściej budują sieć regionalnych lokalizacji bliżej konsumentów i rynków zbytu. To już nie jest niszowy trend. W 2025 inwestor wynajął łącznie niemal 400 000 mkw. powierzchni magazynowej w regionach poza największymi aglomeracjami. To przekłada się na około 5000 miejsc pracy w skali kraju.
Rozkład popytu obejmował m.in. województwa zachodniopomorskie, podlaskie, lubuskie oraz kujawsko-pomorskie, bez wyraźnej dominacji jednego rynku. Taka struktura wskazuje na trwałe przesunięcie geograficzne, a nie jednorazowy efekt. Regiony przestają pełnić rolę alternatywy wobec rynków centralnych – stają się fundamentem nowoczesnych łańcuchów dostaw.
Wnioski z raportu
Zmiana ta wpisuje się w procesy obserwowane w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Jak wskazuje raport „Colliers CEE-6 Real Estate Market – Highlights & Predictions 2025/2026”, sektor industrialno-logistyczny pozostaje jednym z głównych beneficjentów nearshoringu oraz przebudowy łańcuchów dostaw. Firmy coraz częściej poszukują lokalizacji zwiększających odporność operacyjną i ograniczających ryzyka koncentracji działalności.
Z naszych codziennych rozmów z najemcami jasno wynika, że firmy dziś szukają trzech rzeczy: odporności operacyjnej i stabilnych łańcuchów dostaw, dostępu do pracowników oraz elastyczności, która pozwala im reagować na zmiany rynkowe bez nadmiernego wzrostu kosztów. To bardzo praktyczne decyzje, wynikające z realnych wyzwań biznesowych, a nie z ambicji ekspansji. Właśnie dlatego obserwujemy wyraźne przesunięcie popytu w stronę rynków regionalnych – lokalizacji, które dziś nie tylko lepiej odpowiadają na potrzeby operacyjne firm, ale także realnie wzmacniają lokalne rynki pracy generując tysiące miejsc pracy w skali kraju. – mówi Joanna Sinkiewicz, dyrektorka zarządzająca Accolade w Polsce.
Handel skraca dystans
Jednym z głównych czynników napędzających regionalizację popytu są zmiany w handlu i zachowaniach konsumentów. Rozwój modeli omnichannel, rosnące znaczenie formatów convenience takich jak retail parki oraz presja na skracanie czasu dostaw sprawiają, że firmy detaliczne i e-commerce coraz częściej lokują zaplecze logistyczne bliżej odbiorcy końcowego.
Zamiast jednego centralnego magazynu obsługującego cały kraj, przedsiębiorstwa decydują się na kilka mniejszych lub średnich lokalizacji, rozmieszczonych bliżej rynków konsumenckich, granic czy portów. Taki model pozwala lepiej kontrolować koszty operacyjne, zwiększać elastyczność i ograniczać ryzyka związane z zakłóceniami w łańcuchach dostaw.
Na regionalizację popytu wpływa również ewolucja handlu. Zgodnie z raportem „Colliers CEE-6 Real Estate Market – Highlights & Predictions 2025/2026”, rozwój retail parków oraz ekspansja sieci handlowych w mniejszych miastach stają się dominującym modelem w krajach CEE. To – wraz z rosnącym znaczeniem formatów convenience i omnichannel – zwiększa zapotrzebowanie na zaplecze logistyczne zlokalizowane bliżej konsumenta.
Optymalizacja zamiast ekspansji
W 2025 roku decyzje leasingowe były w dużej mierze odpowiedzią na warunki rynkowe, a nie elementem agresywnej ekspansji. Najemcy coraz częściej koncentrują się na efektywności operacyjnej, stabilności kosztów oraz dostępności lokalnych rynków pracy. Regionalne lokalizacje, oferujące dobrą infrastrukturę, przewidywalne warunki zatrudnienia i możliwość dalszego skalowania działalności, naturalnie zyskują na znaczeniu.
Z perspektywy inwestora niemal 400 000 mkw. wynajętej powierzchni w ciągu roku to wynik blisko dwukrotnie wyższy niż rok wcześniej. Jego znaczenie wykracza jednak poza samą skalę. Accolade od ponad 11 lat konsekwentnie inwestuje w rynki regionalne. Dziś – wraz z dojrzewaniem łańcuchów dostaw i zmianą modeli operacyjnych firm – stały się one pełnoprawnym elementem magazynowej mapy Polski. Dane z 2025 roku potwierdzają, że ten kierunek nie był alternatywą dla rynku centralnego. Był długoterminową odpowiedzią na potrzeby najemców i trwałe zmiany w strukturze popytu.
